En bref
La SIIC ou société d’investissement immobilier cotée est une foncière cotée en Bourse, c’est-à-dire soumise aux variations du marché. Elle est associée à un statut fiscal spécifique, dit de transparence fiscale. Ce régime implique que les plus-values sur les revenus tirés de la mise en location d’immeubles soient imposés non pas au niveau de la foncière, mais directement au niveau de ses actionnaires. En échange de ce régime fiscal, les SIIC ont l’obligation légale de reverser à leurs actionnaires au moins 95% des loyers perçus, et 70% des plus-values réalisées à la vente d’un immeuble.
En détail
Le statut de SIIC est assez récent en France, puisqu’il existe depuis 2003 seulement. Dans le monde, une cinquantaine de pays ont mis en place des statuts similaires, pour des véhicules appelés real estate investment trusts en anglais.
La transparence fiscale des SIIC
La principale originalité des SIIC tient à leur régime fiscal particulier, dit de transparence fiscale. Ce statut induit que la fiscalité sur les revenus issus de la location des immeubles et sur les plus-values issues de leur vente soit appliquée directement aux actionnaires, et non à la SIIC elle-même. Les revenus des foncières cotées sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30%, qui comprend 12,8% d’impôt et 17,2% de prélèvements sociaux. Il est également possible pour l’investisseur qui le souhaite d’opter pour une imposition à l’impôt sur le revenu si c’est plus avantageux pour lui. Les actions de SIIC n’entrent pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
Ce régime fiscal particulier est intéressant pour les foncières cotées, car il leur permet d’être plus réactives sur le marché, et de procéder plus facilement à des arbitrages en vue de dynamiser leur portefeuille. L’objectif de ce régime est donc de permettre aux SIIC de remplir un rôle actif dans l’économie.
Une obligation de redistribution
Le pendant de cet avantage fiscal de taille pour les foncières cotées est l’obligation de redistribution de leurs revenus. Depuis le 1er janvier 2019, elles doivent ainsi reverser à leurs actionnaires au moins 95% des loyers perçus et 70% des plus-values. Avant cette date, les SIIC avaient l’obligation de reverser au moins 85% des loyers et 50% des plus-values.
Ces règles particulières appliquées aux SIIC permettent un ratio dividende/cours élevé, à l’avantage des investisseurs. Elles offrent aussi une plus grande stabilité du cours en Bourse, par rapport aux actions classiques.
Comment investir dans une SIIC ?
Pour investir dans une SIIC, il est possible de passer par un compte-titres ordinaire. Les actions de foncières cotées ne peuvent pas être investies par l’intermédiaire d’un plan d’épargne en actions (PEA) depuis 2012. Certains contrats d’assurance-vie proposent également d’investir dans des SIIC sous la forme d’unités de compte, mais ils sont très peu nombreux sur le marché. A savoir : il n’est pas possible de contracter un crédit pour acquérir des actions de foncières cotées, comme c’est le cas par exemple pour acquérir des parts de SCPI.
En décembre 2020, on dénombrait 24 SIIC en France : Acanthe Développement, Altarea Cogedim, Argan, Bleecker, Carmila, Cegereal, Covivio, Covivio Hotels, Foncière Atland, Foncière Inéa, Foncière Paris Nord, Frey, Gecina, Icade, Immobilière Dassault, Klépierre, Mercialys, MRM, Paref, Patrimoine & Commerce, SCBSM, Société Foncière Lyonnaise, Tour Eiffel et Unibail-Rodamco-Westfield.
Les SIIC et l’investissement responsable
Selon les chiffres de l’Observatoire de l’immobilier durable, les foncières cotées sont assez en avance sur la prise en compte de facteurs durables dans leur gestion. En 2019, plus de 94% des rapports publiés par les SIIC mentionnaient la prise en compte de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans la gestion du portefeuille, et la même proportion a mis en place un indicateur de performance en matière d’énergie.
Les foncières cotées sont soumises à la fois aux réglementations relatives aux sociétés immobilières et aux sociétés cotées. Elles sont donc concernées par la directive européenne sur le reporting extra-financier, mais aussi par l’article 225 du Grenelle II, qui les oblige à publier dans leur rapport de gestion des informations relatives aux « conséquences sociales et environnementales de leur activité et sur leurs engagements sociétaux en faveur du développement durable ».
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